Sicherheitsbeleuchtung
In notwendigen Fluren und Treppenräumen sowie auf dem Weg ins Freie, dazu eine Sicherheitsstromversorgung. Sie gilt unabhängig von der Bettenzahl.
Sonderbau Beherbergungsstätte
Brandschutznachweis für Hotel und Pension
Wann ein Beherbergungsbetrieb als Sonderbau gilt, welche Rettungswege und Sicherheitstechnik die Beherbergungsstättenverordnung fordert und wie sich die Schwellen je nach Bundesland unterscheiden.
Einstufung
Wann ist ein Hotel ein Sonderbau?
Eine Beherbergungsstätte beherbergt Gäste, die die Räume und das Gebäude nicht so gut kennen wie Bewohner einer Wohnung. Deshalb gelten erhöhte Anforderungen an Rettungswege und Alarmierung. Nach der Musterbauordnung ist eine Beherbergungsstätte mit mehr als zwölf Gastbetten ein Sonderbau, also ab dem dreizehnten Bett.
Für Beherbergungsstätten gibt es eine eigene Verordnung. Die Muster-Beherbergungsstättenverordnung regelt Rettungswege, Sicherheitsbeleuchtung, Alarmierung und den organisatorischen Brandschutz. Sie gilt für Häuser mit mehr als zwölf Gastbetten. Unterhalb dieser Grenze bleibt es bei den allgemeinen Anforderungen der Landesbauordnung nach Gebäudeklasse.
Wie immer im Sonderbau wird der Nachweis als Brandschutzkonzept geführt. Es beschreibt die Schutzziele und ihren Erfüllungsweg und wird im Genehmigungsverfahren geprüft. Maßgeblich ist die Landesbauordnung und die jeweilige Beherbergungsstättenverordnung des Standorts.
Schwelle im Überblick
- Bis zwölf Betten: kein Sonderbau, Nachweis nach Gebäudeklasse
- Mehr als zwölf Betten: Sonderbau nach Musterbauordnung
- Bayern, Nordrhein-Westfalen und Hessen: Sonderbau erst ab mehr als dreißig Betten
- Rauchwarnmelderpflicht der Landesbauordnung gilt auch darunter
- Form des Nachweises: Brandschutzkonzept
Schwellen
Wichtige Bettenzahlen
Die Bettenzahl entscheidet über mehrere Stufen. Sie bestimmt, ob überhaupt ein Sonderbau vorliegt, ob ein vereinfachter zweiter Rettungsweg genügt und ab wann eine Brandmeldeanlage und eine Brandschutzordnung Pflicht werden. Wichtig ist, die Schwelle für die Sonderbau-Einstufung nicht mit der Schwelle für die Rettungswege zu verwechseln.
| Größe | Rechtliche Folge |
|---|---|
| Bis zwölf Gastbetten | Kein Sonderbau, kleine Pension oder Gästehaus, Nachweis nach Gebäudeklasse |
| Mehr als zwölf Gastbetten | Sonderbau nach Musterbauordnung, Beherbergungsstättenverordnung greift |
| Mehr als dreißig Betten in einem nicht ebenerdigen Geschoss | Zweiter Rettungsweg über Feuerwehrgeräte nicht mehr zulässig, baulicher zweiter Weg nötig |
| Mehr als sechzig Gastbetten | Brandmeldeanlage, Brandfallsteuerung der Aufzüge und Brandschutzordnung gefordert |
Die Länder weichen bei der Sonderbau-Schwelle ab. In Bayern, Nordrhein-Westfalen und Hessen beginnt der Sonderbau erst bei mehr als dreißig Betten. In Baden-Württemberg gibt es keine eigene Beherbergungsstättenverordnung, dort gelten die Landesbauordnung und die Einzelfallprüfung der Baurechtsbehörde. Das Saarland und weitere Länder haben eigene Verordnungen ab mehr als zwölf Betten.
Rettung
Zwei unabhängige Rettungswege
Für jeden Beherbergungsraum müssen mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege vorhanden sein. Innerhalb eines Geschosses dürfen beide über denselben notwendigen Flur führen. Der Gast soll sein Zimmer im Brandfall auch dann verlassen können, wenn ein Weg verraucht ist.
Bei Häusern mit insgesamt nicht mehr als sechzig Gastbetten kann als zweiter Rettungsweg eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle genügen. Das gilt jedoch nicht, wenn in einem nicht zu ebener Erde liegenden Geschoss mehr als dreißig Gastbetten vorhanden sind. Dann ist ein zweiter baulicher Rettungsweg erforderlich.
Das Konzept weist die Rettungswege für jedes Geschoss nach und ordnet ihnen die Bettenzahl zu. Diese Zuordnung ist die Grundlage für alle weiteren Festlegungen zur Sicherheitstechnik.
Rettungsweg-Regel
- Zwei unabhängige Wege je Beherbergungsraum
- Bis sechzig Betten ist die Feuerwehrstelle als zweiter Weg möglich
- Über dreißig Betten je Obergeschoss: zweiter baulicher Weg
- Notwendige Flure und Treppenräume nach Verordnung ausbilden
- Rauchschutztüren bei Bedarf mit Feststellanlage
Technik
Sicherheitsbeleuchtung und Brandmeldung
Die Sicherheitstechnik staffelt sich nach Größe des Hauses. Die Sicherheitsbeleuchtung ist bereits für alle erfassten Beherbergungsstätten vorgesehen, die Brandmeldeanlage erst ab einer größeren Bettenzahl. Im Konzept werden die Anlagen mit Schutzumfang benannt.
Brandmeldeanlage
Ab mehr als sechzig Gastbetten mit automatischen Meldern, mindestens in den notwendigen Fluren, und mit Handfeuermeldern. Kleinere Häuser arbeiten mit Rauchwarnmeldern je Zimmer.
Aufzüge
Ab mehr als sechzig Gastbetten ist eine Brandfallsteuerung der Aufzüge gefordert, damit Kabinen im Alarmfall sicher in ein Geschoss fahren.
Betrieb
Brandschutzordnung und Plan im Gästezimmer
Auch beim Hotel ergänzt der organisatorische Brandschutz die Technik. Der Flucht- und Rettungswegplan im Zimmer richtet sich an Gäste, die das Haus nicht kennen. Die Brandschutzordnung und die jährliche Unterweisung richten sich an Betreiber und Personal.
Plan im Beherbergungsraum
In jedem Gästezimmer ist ein Plan anzubringen, der die Lage des Zimmers, den Verlauf der Rettungswege und das Alarmzeichen zeigt, bei Bedarf in den Sprachen der üblichen Gäste.
Brandschutzordnung
Bei mehr als sechzig Gastbetten ist eine Brandschutzordnung vorzusehen, abgestimmt mit der Brandschutzdienststelle. Sie regelt Verhalten und Zuständigkeiten im Brandfall.
Verantwortliche Person
Verantwortlich ist der Betreiber oder eine beauftragte Person. Eine baurechtliche Pflicht zu einem zertifizierten Brandschutzbeauftragten besteht daraus nicht.
Freie Rettungswege
Rettungswege sind frei zu halten. Gepäck, Mobiliar und Dekoration im Flur dürfen die nutzbare Breite nicht verringern.
Kosten
Was kostet der Nachweis fürs Hotel?
Das Honorar bemisst sich nach Bruttogrundfläche, Nutzung und Schwierigkeitsgrad, üblich in Anlehnung an die Honorarschrift AHO Heft 17. Eine kleine Pension unterhalb der Sonderbau-Schwelle wird als regulärer Nachweis behandelt, ein Hotel oberhalb der Schwelle verlangt ein Konzept mit höherem Aufwand.
| Vorhaben | Festpreis | Form |
|---|---|---|
| Pension bis zwölf Betten | ab 490 Euro | Nachweis |
| Hotel ab dreizehn Betten | ab 1.690 Euro | Konzept |
| Hotel ab sechzig Betten mit Brandmeldeanlage | ab 2.990 Euro | Konzept |
Die Beträge sind unverbindliche Orientierung und steigen mit Größe und Komplexität des Hauses. Den verbindlichen Festpreis erhalten Sie nach dem Schnellcheck.
Fehlerbild
Häufige Fehler bei Beherbergungsbetrieben
Schwellen verwechselt
Die Dreißig-Betten-Grenze für den vereinfachten Rettungsweg wird mit der Sonderbau-Schwelle des Landes verwechselt. Beide haben unterschiedliche Folgen.
Brandmeldeanlage zu früh oder zu spät
Die Pflicht zur Brandmeldeanlage beginnt erst bei mehr als sechzig Betten. Kleinere Häuser arbeiten mit Rauchwarnmeldern, brauchen aber Sicherheitsbeleuchtung.
Plan im Zimmer fehlt
Der Flucht- und Rettungswegplan im Gästezimmer wird vergessen, obwohl er für jede erfasste Beherbergungsstätte vorgesehen ist.
Landesverordnung übersehen
Es wird mit der Musterverordnung gerechnet, obwohl das Bundesland eine eigene Beherbergungsstättenverordnung oder eine abweichende Schwelle hat.
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Vertiefung in vier Themen
Sonderbau
Grundlagen, Verordnungen und schutzzielorientiertes Konzept.
Kita
Sonderbau ab mehr als zehn Kindern, Spielflur und Rettungswege.
Schule
Immer Sonderbau, Lernbereiche und Muster Schulbau Richtlinie.
Nachweis oder Konzept
Was wann gefordert wird, mit Beispielen.
Synergie
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FAQ
Häufige Fragen
Ab wann ist ein Hotel ein Sonderbau?
Nach der Musterbauordnung ab mehr als zwölf Gastbetten. In Bayern, NRW und Hessen beginnt die Einstufung als Sonderbau erst bei mehr als dreißig Betten. Maßgeblich ist die Landesbauordnung.
Braucht jede Pension ein Brandschutzkonzept?
Nein. Bis zwölf Gastbetten liegt kein Sonderbau vor, dort genügt ein Nachweis nach Gebäudeklasse. Die Rauchwarnmelderpflicht der Landesbauordnung gilt aber auch hier.
Wann ist eine Brandmeldeanlage Pflicht?
Nach der Beherbergungsstättenverordnung ab mehr als sechzig Gastbetten, mit automatischen Meldern und Handfeuermeldern. Kleinere Häuser arbeiten mit Rauchwarnmeldern je Zimmer.
Reicht ein Rettungsweg über die Feuerwehr?
Bei bis zu sechzig Betten kann eine mit Feuerwehrgeräten erreichbare Stelle als zweiter Weg genügen. Liegen in einem Obergeschoss mehr als dreißig Betten, ist ein zweiter baulicher Weg nötig.
Was kostet der Brandschutznachweis fürs Hotel?
Eine kleine Pension beginnt im Bereich von rund 490 Euro als Nachweis, ein Hotel als Konzept etwa ab 1.690 Euro. Die genaue Höhe richtet sich nach Größe und Komplexität.
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Über den Autor
Burak Uzun
Betreiber, redaktionelle Verantwortung · Köln
Verantwortlich für Recherche und Aufbereitung der Inhalte zum Brandschutznachweis nach Landesbauordnungen, MBO und DIN 4102/EN 13501.
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Methodik
Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung
Quellenbasis
- Musterbauordnung MBO
- Landesbauordnungen der 16 Bundesländer
- DIN 4102 Brandverhalten
- DIN EN 13501 Klassifizierung
- Sonderbauverordnungen (SBauVO NRW, VStättVO)
- Industriebaurichtlinie IndBauRL
- VV TB Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen
Aktualisierung
Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften, Normen oder Förderlogik ändern. Stand dieser Seite: 12. Juni 2026.
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