Honorar und Ablauf

Brandschutzkonzept Kosten

Ein Brandschutzkonzept kostet bei unseren Fachpartnern ab 1.490 € als Festpreis, Sonderbauten wie Schulen oder große Verkaufsstätten liegen deutlich höher. Den Preis bestimmen Gebäudeklasse, Nutzung, Fläche, Bestand und Abweichungen. Hier sehen Sie, wie sich das Honorar zusammensetzt, welche Kosten zusätzlich anfallen und wie das Erstellen lassen abläuft.

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Inhalt

Überblick

Was kostet ein Brandschutzkonzept?

Ein Brandschutzkonzept ist deutlich aufwendiger als ein tabellarischer Nachweis, weil es das Gebäude schutzzielorientiert beschreibt und Sicherheitstechnik, organisatorischen Brandschutz und Abweichungen einbezieht. Entsprechend höher liegt das Honorar. Bei unseren Fachpartnern beginnt das Konzept ab 1.490 € Festpreis, kleinere Gewerbeobjekte, die mit einem erweiterten Nachweis auskommen, ab 1.200 €.

Für die einzelnen Sonderbauten nennt die Seite Sonderbau die Spannen je Nutzung. Wie sich Aufwand und Umfang von Nachweis und Konzept grundsätzlich unterscheiden, steht im Abschnitt Aufwand und Honorar auf der Seite Nachweis oder Konzept.

Wichtig für Ihre Kalkulation: Das Konzept ist nur ein Teil der Brandschutzkosten. Hinzu kommen die Prüfung, behördliche Gebühren und vor allem die Umsetzung am Bau, die das Konzepthonorar oft um ein Vielfaches übersteigt.

Festpreise ab

Gewerbe oder kleiner Sonderbau: ab 1.200 €
Brandschutzkonzept allgemein: ab 1.490 €
Mittelgarage bis 1.000 m²: ab 1.490 €
Kindertagesstätte mit vier Gruppen: ab 1.690 €
Verkaufsstätte oder Beherbergungsstätte: ab 2.490 €
Schule: ab 3.490 €

Festpreise ohne Mehrwertsteuer, ohne Reisekosten und ohne behördliche Gebühren. Der verbindliche Preis steht nach Sichtung der Unterlagen fest.

Kostentreiber

Welche Faktoren den Preis bestimmen

Gebäudeklasse, Fläche, Bestand und Sonderbau sind die vier Grundfaktoren, die auch beim Nachweis gelten. Beim Konzept kommen weitere Punkte hinzu, die den Aufwand spürbar verändern. Die Tabelle zeigt, warum ein Faktor Zeit kostet und wo Sie selbst ansetzen können.

Faktor	Warum er Aufwand erzeugt	Was Sie tun können
Gebäudeklasse	Ab Gebäudeklasse 4 und 5 steigen Anforderungen an Tragwerk, Treppenräume und zweiten Rettungsweg, die Prüfung wird strenger	Höhe und Nutzungseinheiten früh sauber ermitteln, die Einstufung entscheidet über den Umfang
Sonderbaunutzung	Sonderbauvorschriften für Versammlung, Verkauf, Beherbergung oder Schule bringen eigene Anforderungen an Rettungswege, Technik und Betrieb	Nutzung, Personenzahl und Betriebszeiten verbindlich festlegen, bevor das Konzept beginnt
Fläche und Brandabschnitte	Mehr Geschosse und Abschnitte bedeuten mehr Rettungswege, Abschlüsse und Detailfragen	Brandabschnittsgrenzen schon im Entwurf mit dem Planer abstimmen
Bestand	Bauteile müssen recherchiert oder vor Ort bewertet werden, fehlende Pläne verlängern die Bearbeitung	Bauakte anfordern, Bestandspläne und frühere Nachweise beilegen
Abweichungen	Jede Abweichung braucht eine eigene Begründung und eine Kompensation, oft mit Abstimmung bei der Behörde	Abweichungen bündeln und früh offenlegen, statt sie im Verfahren nachzureichen
Sicherheitstechnik	Brandmeldeanlage, Rauchabzug, Sprinkler oder Sicherheitsbeleuchtung müssen mit Kategorie und Schutzumfang beschrieben werden	Technische Planung parallel beauftragen, damit Annahmen zusammenpassen
Planungsstand	Ändert sich der Entwurf nach Konzeptbeginn, muss das Konzept fortgeschrieben werden	Konzept erst auf Basis eines abgestimmten Entwurfs beauftragen

Ein Punkt wird oft unterschätzt: Ein Bestandsgebäude ist bei gleicher Fläche meist aufwendiger als ein Neubau. Im Neubau legt der Entwurf fest, welche Bauteile verwendet werden. Im Bestand muss der Fachplaner erst herausfinden, was verbaut ist, ob es dem genehmigten Zustand entspricht und wie sich Lücken ausgleichen lassen. Bei einer Nutzungsänderung kommt hinzu, dass die neue Nutzung andere Anforderungen auslösen kann als die alte, etwa an die Zahl der Rettungswege oder an die Trennung zu benachbarten Einheiten.

Ob Ihr Vorhaben überhaupt ein Konzept erfordert, sollte vor jeder Kalkulation feststehen. Im Wohnungsbau ohne Abweichungen genügt in der Regel der Brandschutznachweis, der deutlich weniger kostet. Für Bestand und Nutzungsänderung mit offenen Fragen kann vorab ein Brandschutzgutachten klären, welche Unterlage gebraucht wird.

Honorar

Nach welchen Grundlagen wird das Honorar berechnet?

Für die Brandschutzplanung gibt es in der HOAI kein eigenes Leistungsbild mit Honorartafel. Das Honorar wird deshalb frei vereinbart. Als Orientierung dient vielen Büros der Leistungs und Honorarvorschlag des AHO für den Brandschutz, der die Leistungen in Phasen gliedert und Honorarhöhen an Gebäudegröße und Schwierigkeit koppelt. Bindend ist er nicht.

In der Praxis begegnen Ihnen drei Formen der Vereinbarung:

Festpreis

Ein Betrag für eine klar beschriebene Leistung, etwa das Konzept zur Genehmigung mit einer festgelegten Zahl an Korrekturschleifen. Gut planbar, setzt aber vollständige Unterlagen voraus.

Zeithonorar

Abrechnung nach Stunden. Sinnvoll bei offenen Fragen im Bestand oder bei laufender Begleitung. Typische Stundensätze und Stundenzahlen nennt die Kostenübersicht auf der Startseite.

Kombination

Festpreis für das Konzept, Zeithonorar für Leistungen, deren Umfang vorab niemand kennt, etwa Abstimmungstermine, Fortschreibungen oder Begleitung auf der Baustelle.

Achten Sie darauf, welche Phasen das Angebot abdeckt. Ein Konzept zur Genehmigung endet mit der Baugenehmigung. Leistungen danach, etwa die Fachbauleitung Brandschutz, die Mitwirkung bei Abnahmen oder die Fortschreibung bei Planänderungen, sind häufig nicht enthalten und werden gesondert berechnet.

Gesamtkosten

Welche Kosten neben dem Konzept anfallen

Wer nur das Konzepthonorar einplant, wird später überrascht. Die folgende Übersicht zeigt, welche Posten typischerweise hinzukommen. Konkrete Beträge hängen stark vom Bundesland und vom Objekt ab und lassen sich erst mit den Unterlagen benennen.

Posten	Wann er anfällt	Wonach er sich richtet
Prüfsachverständiger oder Prüfingenieur	Bei Sonderbauten und höheren Gebäudeklassen nach Landesrecht	Vergütungsregeln des jeweiligen Landes
Gebühren der Bauaufsicht	Bei jedem Genehmigungsverfahren	Gebührenordnung des Landes, häufig abhängig von den Baukosten
Fachbauleitung Brandschutz	Wenn die Genehmigung sie fordert oder der Bauherr sie beauftragt	Bauzeit und Zahl der Termine
Sicherheitstechnik	Wenn das Konzept Brandmeldeanlage, Rauchabzug oder Sicherheitsbeleuchtung vorsieht	Planung, Lieferung, Montage, Sachverständigenprüfung
Bauliche Maßnahmen	Brandschutztüren, Abschottungen, Bekleidungen, zusätzliche Treppen	Umfang der Maßnahmen, im Bestand oft der größte Posten
Betrieb	Nach Inbetriebnahme	Wiederkehrende Prüfungen, Wartung, Brandschutzordnung, Unterweisung

Gerade deshalb lohnt ein gründliches Konzept. Eine durchdachte Kompensation, etwa eine Brandmeldeanlage statt eines zusätzlichen Treppenhauses, kann die Baukosten deutlich stärker beeinflussen als jeder Unterschied im Konzepthonorar.

Beispielrechnungen

Drei Beispielrechnungen für das Konzepthonorar

Die folgenden Rechnungen zeigen, wie sich ein Honorar aus einzelnen Arbeitsschritten aufbaut. Alle Werte sind angenommen und dienen nur der Veranschaulichung. Sie sind kein Angebot und keine Aussage über marktübliche Preise. Für die Rechnung ist ein Stundensatz von 100 € netto unterstellt.

Arbeitsschritt	Beispiel A: Nutzungsänderung Laden zu Praxis, Bestand, Gebäudeklasse 3	Beispiel B: Neubau Mittelgarage, 800 m²	Beispiel C: Bürogebäude Gebäudeklasse 5 mit einer Abweichung
Unterlagen sichten, Eckdaten klären	3 Std.	2 Std.	4 Std.
Bestandsaufnahme vor Ort	5 Std.	entfällt	entfällt
Bewertung, Rettungswege, Brandabschnitte	6 Std.	5 Std.	12 Std.
Sicherheitstechnik und Betrieb	2 Std.	4 Std.	8 Std.
Begründung von Abweichungen	entfällt	entfällt	8 Std.
Bericht und Brandschutzpläne	6 Std.	6 Std.	14 Std.
Abstimmung mit Behörde und Planern	2 Std.	2 Std.	4 Std.
Summe	24 Std., 2.400 € netto	19 Std., 1.900 € netto	50 Std., 5.000 € netto

Die Beispiele zeigen zwei Muster. Im Bestand treibt die Bestandsaufnahme den Aufwand, auch wenn das Gebäude klein ist. Im Neubau entscheiden Gebäudeklasse und Abweichungen: Schon eine einzige Abweichung mit Kompensation verlängert Bewertung, Bericht und Abstimmung spürbar. Prüfgebühren, Genehmigungsgebühren und Umsetzung sind in keiner der Rechnungen enthalten.

Ablauf

So läuft es, wenn Sie ein Brandschutzkonzept erstellen lassen

Der Ablauf über die Fachpartner dieser Seite folgt dem Weg, den die Startseite für den Nachweis beschreibt, mit zwei zusätzlichen Schritten, die beim Konzept regelmäßig nötig sind.

1. Anfrage mit Eckdaten
Nutzung, Gebäudeklasse, Bruttogrundfläche, Neubau oder Bestand und Bauort. Der Schnellcheck fragt diese Punkte ab.
2. Festpreisangebot
Schriftliches Angebot innerhalb von 24 Stunden mit Leistungsumfang, Bearbeitungszeit und Zahl der Korrekturschleifen.
3. Unterlagen hochladen
Pläne, Baubeschreibung und Nutzungsangaben als PDF. Im Bestand zusätzlich Bauakte und frühere Nachweise.
4. Vorabstimmung
Bei Sonderbauten und Abweichungen klärt der Fachpartner kritische Punkte früh mit Bauaufsicht oder Brandschutzdienststelle.
5. Erstellung
Bericht mit Schutzzielen, Bauteilen, Rettungswegen, Sicherheitstechnik, organisatorischem Brandschutz und Brandschutzplänen. Üblich sind 14 bis 30 Werktage.
6. Prüfung und Fortschreibung
Nachforderungen aus der Prüfung werden eingearbeitet. Ändert sich die Planung, wird das Konzept fortgeschrieben.

Der Festpreis bezieht sich auf die Eckdaten und Unterlagen, die bei der Anfrage vorliegen. Geben Sie Gebäudeklasse, Nutzung und Bestand deshalb so genau wie möglich an. Liegt die Gebäudeklasse tatsächlich höher oder kommt eine weitere Nutzung hinzu, beruht das Angebot auf anderen Annahmen als Ihr Vorhaben. Der Auftrag kommt direkt zwischen Ihnen und dem Fachpartner zustande.

Unterlagen

Welche Unterlagen für ein genaues Angebot nötig sind

Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer ist der Festpreis. Für den Nachweis reichen oft Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Beim Konzept braucht der Fachpartner zusätzlich Angaben zu Nutzung und Betrieb, weil Personenzahl und Abläufe die Anforderungen bestimmen.

Fehlt etwas, ist das kein Hindernis für die Anfrage. Der Fachpartner nennt dann, was nachgereicht werden muss, und kalkuliert auf Basis der bekannten Eckdaten. Der Preis wird erst verbindlich, wenn die Unterlagen vorliegen.

Checkliste Konzept

Lageplan mit Zufahrten, Aufstellflächen und Nachbarbebauung
Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten
Betriebsbeschreibung mit Nutzung, Betriebszeiten und Personenzahl
Bestuhlungs, Möblierungs oder Belegungsplan bei Sonderbauten
Angaben zu Tragwerk und Bauweise, etwa Massiv oder Holzhybrid
Geplante oder vorhandene Sicherheitstechnik
Im Bestand: Baugenehmigung, frühere Nachweise, Prüfberichte
Schreiben der Behörde, falls bereits Auflagen bestehen

Angebote

Worauf Sie beim Vergleich von Angeboten achten

Zwei Angebote für ein Brandschutzkonzept lassen sich nur vergleichen, wenn sie dieselbe Leistung beschreiben. Ein niedriger Betrag ohne Fortschreibung und ohne Abstimmungstermine kann am Ende teurer sein als ein höherer Festpreis, der beides enthält. Wie Sie den passenden Ersteller auswählen, beschreibt die Seite Wer erstellt.

Leistungsgrenze

Endet die Leistung mit der Genehmigung, oder sind Fachbauleitung und Abnahme enthalten?

Korrekturschleifen

Wie viele Überarbeitungen nach Nachforderung der Prüfung sind im Preis enthalten?

Brandschutzpläne

Gehören Pläne mit Rettungswegen und Brandabschnitten zum Umfang, oder nur der Textbericht?

Planänderungen

Wie werden Fortschreibungen bei geändertem Entwurf abgerechnet, pauschal oder nach Aufwand?

Verwandte Themen

Vertiefung in vier Themen

Sonderbau

Spannen je Nutzung und Konzeptinhalte.

Nachweis oder Konzept

Welche Form Ihr Vorhaben braucht.

Brandschutzgutachten

Bewertung im Bestand und bei Abweichungen.

Wer erstellt

Rollen von Planer und Prüfsachverständigem.

Synergie

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FAQ

Häufige Fragen

Wer bezahlt das Brandschutzkonzept?

Der Bauherr oder Eigentümer, der den Bauantrag stellt oder die Nutzung ändern will. Bei Mietobjekten wird im Mietvertrag geregelt, ob der Mieter Kosten für eine von ihm gewünschte Nutzungsänderung trägt.

Kann ich ein Brandschutzkonzept selbst erstellen?

Nur mit der nötigen Qualifikation und, je nach Land, einer Eintragung als Fachplaner oder Sachverständiger. Als Bauherr ohne diese Eintragung können Sie Unterlagen zusammenstellen, das Konzept selbst muss ein Fachplaner verfassen.

Ist die Prüfung im Preis des Konzepts enthalten?

Nein. Die Prüfung durch Prüfsachverständige oder Prüfingenieure ist eine eigene Leistung mit eigener Vergütung nach Landesrecht. Auch die Gebühren der Bauaufsicht kommen hinzu.

Was kostet die Fortschreibung eines Brandschutzkonzepts?

Das hängt vom Umfang der Änderung ab. Kleine Anpassungen werden oft nach Aufwand abgerechnet, größere Umplanungen wie ein neuer Brandabschnitt können fast eine neue Bearbeitung bedeuten. Regeln Sie die Abrechnung im Angebot.

Wie lange dauert es, ein Brandschutzkonzept erstellen zu lassen?

Bei vollständigen Unterlagen üblicherweise 14 bis 30 Werktage. Abstimmungen mit der Behörde und Nachforderungen aus der Prüfung verlängern die Zeit bis zur Genehmigung.

Lohnt sich ein Konzept, wenn ein Nachweis reichen würde?

In der Regel nicht. Trifft Ihr Vorhaben den Regelfall der Bauordnung, ist der Nachweis günstiger und schneller. Ein Konzept lohnt sich, sobald Abweichungen nötig sind oder ein Sonderbau vorliegt.

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Methodik

Über diese Inhalte, Quellen und Aktualisierung

Quellenbasis

Sonderbauverordnungen (SBauVO NRW, VStättVO)
Musterbauordnung MBO
Landesbauordnungen der 16 Bundesländer
DIN EN 13501 Klassifizierung
DIN 4102 Brandverhalten

Aktualisierung

Inhalte werden überprüft, wenn sich Vorschriften, Normen oder Förderlogik ändern. Stand dieser Seite: 26. Oktober 2026.

KI und redaktionelle Prüfung

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